강남 일대에는 고층 오피스타워가 밀집해 있고, 이런 건물일수록 관리규약이 세밀하게 정해져 있는 경우가 많습니다. 자재 반출 시간대, 화물 엘리베이터 예약 방식, 방음 조치가 필요한 작업 시간대까지 규약으로 못박아 둔 건물도 있어, 착공 전에 관리소와 일정을 맞추는 절차 자체가 하나의 공정처럼 다뤄져야 합니다. 특히 스타트업이나 IT기업처럼 이전이 잦은 업종이 입주해 있던 사무실은 직전 입주사의 흔적과 다음 입주사의 요구가 겹치는 경우도 있어, 승인 절차를 건너뛰면 반출 자체가 막히는 상황이 생길 수 있습니다. 그래서 첫 방문 때 관리소 규정부터 확인하는 것이 순서입니다.
원상복구라는 말은 계약서에 한 줄로만 적혀 있는 경우가 많아 실제 현장에서는 그 범위를 다시 정리하는 작업이 필요합니다. 입주 후 새로 설치한 파티션, 별도 바닥재, 추가 조명이나 통신 배선은 대체로 철거 대상으로 분류되고, 건물이 원래 갖추고 있던 천장과 기본 조명, 냉난방 설비는 파손되지 않았다면 대상에서 빠지는 편입니다. 다만 이 구분은 건물마다, 그리고 계약 조건마다 조금씩 달라서 도면이나 입주 당시 사진이 남아 있다면 그것을 기준으로 삼아 협의하는 편이 분쟁을 줄이는 방법입니다.
강남권 사무실은 임대료 부담이 커 명도일이 여유 있게 잡히는 경우가 드뭅니다. 통보 후 짧게는 2주, 길어도 한 달 안팎으로 명도가 정해지는 일이 흔하다 보니 도장과 바닥 마감처럼 건조 시간이 필요한 공정을 명도일 이전에 끝내려면 착공 시점부터 역산해서 전체 공정을 짜야 합니다. 소음이 발생하는 철거 작업은 건물이 허용하는 시간대에만 진행할 수 있어, 하루 작업량이 제한되는 점까지 감안해 일정을 넉넉히 잡기보다는 정확하게 잡는 편이 촉박한 강남권 일정에는 더 맞습니다.
방문 실사에서는 우선 철거 대상과 잔존 대상을 나누어 표시하고, 바닥 마감재의 종류와 접착 방식, 벽면 마감이 도배인지 도장인지를 확인합니다. 콘센트나 통신 단자함처럼 전기 설비와 얽힌 부분은 별도로 사진을 남겨 전기공사와 겹치는 범위를 미리 표시해두고, 창호나 파티션 유리처럼 파손 시 별도 비용이 드는 부분도 실사 단계에서 짚어둡니다. 고층 건물은 화물 엘리베이터 크기와 반출 동선도 함께 확인해야 작업 인원과 장비 반입 계획을 세울 수 있습니다.
작업은 대체로 철거, 면 정리, 도장, 바닥재 시공, 코킹 마감의 순서로 진행됩니다. 먼저 파티션과 부착물을 철거하고 벽면과 천장의 상태를 정리한 뒤, 갈라지거나 패인 부분을 퍼티로 메우고 프라이머를 발라 도장이 고르게 올라갈 수 있도록 준비합니다. 도장이 마르면 바닥재를 시공하고, 마지막으로 걸레받이나 벽 모서리처럼 마감이 어긋나기 쉬운 부위를 코킹으로 정리해 전체 마감을 맞춥니다. 이 순서를 건너뛰거나 뒤바꾸면 도장이 들뜨거나 바닥재 이음새가 벌어지는 하자로 이어질 수 있습니다.
같은 평수라도 견적이 달라지는 이유는 철거해야 할 설치물의 양과 마감 상태에 따라 물량 자체가 다르기 때문입니다. 파티션이 많거나 바닥재가 여러 겹으로 시공되어 있으면 철거 폐기물량이 늘어나고, 벽면 손상이 많으면 퍼티 작업 범위가 커져 도장 공정 시간도 늘어납니다. 여기에 건물 관리규약상 야간이나 주말에만 작업이 가능하다면 인건비 구조 자체가 달라지므로, 정확한 견적을 받으려면 현장 실사를 거친 뒤 산출된 물량을 기준으로 비교하는 것이 좋습니다.
현장 상태를 확인하고 필요한 복구 범위를 안내받아 보세요.